Pourquoi parle-t-on de bail 3 6 9 ?

Parce que le bail commercial dure neuf ans, mais que le locataire peut le résilier à la fin de chaque période de trois ans (3, 6 et 9 ans), avec un préavis de six mois. D'où l'appellation « 3 6 9 ».

Le locataire peut-il partir avant 9 ans ?

Oui. Il peut donner congé à chaque échéance triennale (au bout de 3 ou 6 ans) en respectant un préavis de six mois, par acte de commissaire de justice ou lettre recommandée. Certaines clauses peuvent prévoir une durée ferme dérogeant à cette règle.

Comment est révisé le loyer d'un bail commercial en 2026 ?

Le plus souvent via l'indice des loyers commerciaux (ILC) publié par l'INSEE, s'il est prévu au contrat. Au 1er trimestre 2026, l'ILC atteint 135,26, en légère baisse sur un an, ce qui limite les hausses de loyer lors des révisions.

Qu'est-ce que l'indemnité d'éviction ?

C'est la somme que le bailleur doit verser au locataire s'il refuse de renouveler le bail à son terme. Elle correspond en principe à la valeur du fonds de commerce, et le locataire peut rester dans les lieux tant qu'elle n'a pas été payée.

Bail commercial 3 6 9 : le guide 2026

Le bail commercial 3 6 9 est un contrat de location d’une durée de neuf ans, signé entre le propriétaire d’un local et une entreprise immatriculée, dont le locataire peut sortir à chaque échéance triennale (3, 6 et 9 ans) moyennant un préavis de six mois. C’est le bail le plus courant en France pour un local commercial ou artisanal, car il protège fortement le locataire : loyer encadré, droit au renouvellement et indemnité en cas d’éviction. Voici comment il fonctionne, mis à jour pour 2026.

Qu’est-ce qu’un bail commercial 3 6 9 ?

D’après le Code de commerce (articles L. 145-1 et suivants), le bail 3 6 9 lie un bailleur à une entreprise inscrite au Registre du commerce et des sociétés (RCS) ou au Répertoire des métiers, qui exploite un fonds de commerce ou artisanal. Il est plus protecteur que le bail précaire, limité à trois ans : grâce à son droit au renouvellement, le preneur est presque considéré comme un propriétaire commercial. Les professions libérales, elles, ont le choix entre bail professionnel et bail commercial.

Aucune forme n’est imposée, et un accord verbal est théoriquement valable. En pratique, un écrit, idéalement notarié, reste indispensable pour sécuriser les parties. Le locataire ne peut exercer que l’activité prévue au contrat ; pour en changer, il doit engager une procédure de déspécialisation.

Comment fonctionne la période triennale ?

La durée de principe est de neuf ans, pour laisser à l’entreprise le temps de développer son fonds. Mais le locataire peut résilier à la fin de chaque période de trois ans : c’est ce qui donne son nom au « 3 6 9 ». Il doit prévenir le bailleur au moins six mois avant l’échéance, par acte de commissaire de justice (ex-huissier) ou par lettre recommandée avec accusé de réception. Le bailleur, lui, ne peut en principe donner congé qu’à la fin des neuf ans, également par acte de commissaire de justice.

À défaut de congé, le bail ne s’arrête pas tout seul : il se poursuit tacitement aux mêmes conditions. Le renouvellement, lui, doit être demandé par l’une des parties dans les six mois précédant le terme.

Comment est fixé et révisé le loyer en 2026 ?

Le montant du loyer et les échéances de paiement se fixent librement à la signature. En cours de bail, le loyer se révise généralement en s’appuyant sur l’indice des loyers commerciaux (ILC) publié par l’INSEE, à condition que les parties l’aient prévu au contrat, car l’ILC n’a rien d’automatique. Au 1er trimestre 2026, l’ILC s’établit à 135,26 (base 100 au 1er trimestre 2008), en légère baisse de 0,45 % sur un an. Cette accalmie de l’indice, après les fortes hausses de 2022-2023, joue plutôt en faveur des locataires lors des révisions. Selon la clause retenue, la révision intervient chaque année ou tous les trois ans.

Dépôt de garantie, état des lieux : que dit la loi ?

Un état des lieux contradictoire, en présence des deux parties, est obligatoire à l’entrée comme à la sortie. À défaut, la situation est interprétée en faveur du locataire. Le dépôt de garantie se négocie librement, mais dépasse rarement deux mois de loyer, au-delà desquels il peut produire des intérêts au profit du preneur. Avant de vous engager, pensez aussi à la possibilité de domicilier votre entreprise chez vous dans un premier temps, si votre activité ne nécessite pas encore de local ouvert au public.

Indemnité d’éviction et cession du bail

Si le bailleur refuse le renouvellement à l’échéance des neuf ans, il doit verser une indemnité d’éviction correspondant en principe à la valeur du fonds de commerce. Tant qu’elle n’est pas réglée, le locataire peut rester dans les lieux. Côté cession, le bailleur ne peut pas s’opposer à la transmission du bail lorsqu’elle accompagne la vente du fonds de commerce. Il peut en revanche refuser une cession isolée sans lien avec le fonds. Une clause peut par ailleurs encadrer la sous-location.

Le bail 3 6 9 reste globalement favorable au locataire, mais chaque clause compte : la durée ferme, l’indice de révision, la répartition des charges et des travaux. Pour le cadre officiel à jour, consultez la page Service-Public sur le bail commercial et le suivi de l’indice ILC de l’INSEE.

Questions fréquemment posées