En général, on distingue deux sortes de bail commercial : le bail précaire et le bail 3 6 9. Mais dans cet article, nous allons nous focaliser sur cette seconde forme de bail commercial, c’est-à-dire le bail commercial classique.
Comprendre le bail commercial classique
D’après le code du commerce, le bail 3 6 9 est un contrat de location signé entre le propriétaire d’un local et une entreprise en activité immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) ou au Répertoire des Métiers (RM). C’est le type de bail le plus prisé en France en matière de location de locaux commerciaux. Le bail 3 6 9 est plus avantageux pour le locataire parce que ce dernier est considéré comme un propriétaire à moitié et protégé par des loyers plafonnés. D’ailleurs, le bail commercial classique donne à l’occupant le droit de renouveler le bail. Au cas où le bailleur refuse le renouvellement, il se trouvera dans l’obligation de verser une indemnité d’éviction au locataire.
Le bail commercial classique ne prend aucune forme spécifique car un accord verbal peut être considéré comme valable. Mais l’accord écrit signé devant un notaire reste toujours le meilleur choix. Les entreprises pouvant signer un contrat de bail commercial sont celles exploitant un fonds de commerce ou un fonds artisanal. Pour les professions libérales, elles ont le choix entre un bail professionnel et un bail commercial. Le locataire n’a pas le droit d’exercer dans le local commercial des activités autres que celles autorisées par le bail. S’il souhaite modifier l’activité approuvée, il doit effectuer une procédure de déspécialisation. Le montant du loyer et les intervalles de versement sont fixés librement entre les contractants. Il peut être révisé chaque année ou tous les trois ans. Le prix est souvent fixé en prenant comme base la variation de l’indice national des loyers commerciaux (ILC).
Le fonctionnement de la période triennale
Normalement, la durée d’un bail classique est de neuf ans afin que l’entreprise puisse développer son fonds de commerce de manière durable. Mais tous les trois ans, le locataire peut rompre le bail. Pour ce faire, il doit aviser le propriétaire par l’intermédiaire d’un huissier au moins six mois avant que la période triennale n’expire. D’où l’origine du terme « bail 3 6 9 » (résiliation de contrat par le preneur au bout de 3 ans, 6 ans et 9 ans). Le bailleur, de son côté, a l’obligation de donner congé à son locataire par voie de huissier s’il souhaite que l’occupant de son local quitte sa propriété une fois la durée de bail à terme. Généralement, le locataire a le droit de renouveler le contrat de bail. Mais pour certaines raisons (opération de restauration immobilière, reconstruction, …), le propriétaire peut refuser.
Si aucune résiliation du bail n’a eu lieu durant le contrat, le renouvellement peut avoir lieu. Le bail se poursuivra avec les mêmes conditions si les deux parties ne manifestent pas leur volonté de renouveler le contrat. Sinon, la partie souhaitant le renouvellement doit informer l’autre par voie de huissier dans les six mois précédant la fin du bail. Le principe du bail peut changer si c’est le bailleur qui demande le renouvellement.
La notion de l’indemnité d’éviction
Comme nous l’avons évoqué, l’indemnité d’éviction est versée par le bailleur au locataire dans le cas d’un refus de renouvellement du bail. Son montant doit généralement correspondre à la valeur du fonds de commerce. Ainsi, l’occupant du local n’est pas obligé de quitter les lieux tant qu’il n’a pas reçu son indemnité.
L’état des lieux et le dépôt de garantie
Un état des lieux est un document rempli par le locataire et le propriétaire permettant de comparer le local au moment d’arrivée et du départ du locataire. Il doit être rédigé de façon contradictoire pour être valide, c’est-à-dire en présence des deux parties. La loi oblige qu’un état des lieux d’entrée et de sortie contradictoire soit effectué. En cas de non-respect de cette condition, le locataire sera favorisé.
Quant au dépôt de garantie, le montant doit être déterminé par le preneur et le bailleur. Normalement, il ne doit pas dépasser deux mois de loyer.
Céder le bail commercial
Le propriétaire n’a pas le droit de contester la cession du bail par le locataire à un autre si ce dernier compte exploiter le même fonds de commerce. Une clause du bail peut autoriser la sous-location. Par contre, le bailleur peut refuser si la cession n’a aucun lien avec le fonds de commerce.
Le bail 3 6 9 est un contrat de location favorisant principalement les locataires. Ainsi, tenez-vous bien informé avant de vous lancer.