Pourquoi parle-t-on de bail 3 6 9 ?

Parce que le bail commercial dure neuf ans, mais que le locataire peut le résilier à la fin de chaque période de trois ans (3, 6 et 9 ans), avec un préavis de six mois. D'où l'appellation « 3 6 9 ».

Le locataire peut-il partir avant 9 ans ?

Oui. Il peut donner congé à chaque échéance triennale (au bout de 3 ou 6 ans) en respectant un préavis de six mois, par acte de commissaire de justice ou lettre recommandée. Certaines clauses peuvent prévoir une durée ferme dérogeant à cette règle.

Comment est révisé le loyer d'un bail commercial en 2026 ?

Le plus souvent via l'indice des loyers commerciaux (ILC) publié par l'INSEE, s'il est prévu au contrat. Au 1er trimestre 2026, l'ILC atteint 135,26, en légère baisse sur un an, ce qui limite les hausses de loyer lors des révisions.

Comment le bailleur doit-il demander une augmentation de loyer ?

Par acte de commissaire de justice ou par lettre recommandée avec accusé de réception, en précisant le montant réclamé. La demande ne prend effet qu'à sa réception, sans rétroactivité, et la hausse reste plafonnée par la variation de l'indice, sauf modification notable des facteurs locaux de commercialité.

Existe-t-il un modèle type de bail commercial 3 6 9 ?

Non. Le Code de commerce n'impose aucune forme, il n'existe donc pas de modèle officiel. Un bail sérieux précise au minimum la destination des lieux, la durée et les échéances de sortie, le loyer et son indice de révision, le dépôt de garantie, la répartition des charges et des travaux, et les conditions de cession. Les modèles gratuits trouvés en ligne ignorent souvent la répartition des travaux, poste le plus coûteux en cas de litige : faites rédiger l'acte par un notaire ou un avocat.

Que se passe-t-il si personne ne demande le renouvellement au bout de 9 ans ?

Le bail se prolonge tacitement pour une durée indéterminée. Le locataire perd le confort d'une échéance fixe, puisque le bailleur peut alors donner congé à tout moment avec six mois de préavis. Demander soi-même le renouvellement permet de repartir sur un bail de neuf ans.

Bail commercial 3 6 9 : 9 ans, sortie tous les 3 ans

Q: Un bail professionnel peut-il être en 3 6 9 ?

Non. Le bail professionnel dure six ans et se résilie à tout moment avec six mois de préavis, sans échéance triennale. Il n'ouvre ni droit au renouvellement ni indemnité d'éviction, contrairement au bail commercial. Un professionnel libéral peut toutefois demander à signer un bail commercial si le bailleur l'accepte.

Le bail commercial 3 6 9 est un contrat de location d’une durée de neuf ans, signé entre le propriétaire d’un local et une entreprise immatriculée, dont le locataire peut sortir à chaque échéance triennale (3, 6 et 9 ans) moyennant un préavis de six mois. C’est le bail le plus courant en France pour un local commercial ou artisanal, car il protège fortement le locataire : loyer encadré, droit au renouvellement et indemnité en cas d’éviction. Voici comment il fonctionne, mis à jour pour 2026.

Qu’est-ce qu’un bail commercial 3 6 9 ?

D’après le Code de commerce (articles L. 145-1 et suivants), le bail 3 6 9 lie un bailleur à une entreprise inscrite au Registre du commerce et des sociétés (RCS) ou au Répertoire des métiers, qui exploite un fonds de commerce ou artisanal. Il est plus protecteur que le bail précaire, limité à trois ans : grâce à son droit au renouvellement, le preneur est presque considéré comme un propriétaire commercial. Les professions libérales, elles, ont le choix entre bail professionnel et bail commercial. Si vous hésitez entre les deux régimes, nous les comparons point par point dans bail commercial ou bail professionnel : la différence.

Aucune forme n’est imposée, et un accord verbal est théoriquement valable. En pratique, un écrit, idéalement notarié, reste indispensable pour sécuriser les parties. Le locataire ne peut exercer que l’activité prévue au contrat ; pour en changer, il doit engager une procédure de déspécialisation. C’est un point à vérifier avant même la signature, au même titre que la destination inscrite au PLU, que nous détaillons pour louer un atelier d’artisan.

Comment fonctionne la période triennale ?

La durée de principe est de neuf ans, pour laisser à l’entreprise le temps de développer son fonds. Mais le locataire peut résilier à la fin de chaque période de trois ans : c’est ce qui donne son nom au « 3 6 9 ». Il doit prévenir le bailleur au moins six mois avant l’échéance, par acte de commissaire de justice (ex-huissier) ou par lettre recommandée avec accusé de réception. Le bailleur, lui, ne peut en principe donner congé qu’à la fin des neuf ans, également par acte de commissaire de justice.

À défaut de congé, le bail ne s’arrête pas tout seul : il se poursuit tacitement aux mêmes conditions. Le renouvellement, lui, doit être demandé par l’une des parties dans les six mois précédant le terme.

Un bail professionnel peut-il être en 3 6 9 ?

Non. Le bail professionnel, destiné aux activités libérales, dure six ans et le locataire peut le résilier à tout moment avec six mois de préavis, sans attendre d’échéance. Il n’y a donc ni période triennale, ni droit au renouvellement, ni indemnité d’éviction si le bailleur refuse de poursuivre. La confusion revient souvent parce que les deux contrats se ressemblent sur le papier, mais ils ne protègent pas du tout de la même façon : le bail professionnel est plus souple pour sortir, beaucoup plus fragile pour rester.

Un professionnel libéral qui préfère la sécurité du 3 6 9 peut demander à signer un bail commercial : rien ne l’interdit, il faut simplement que le bailleur l’accepte. L’inverse n’est pas possible, un commerçant ou un artisan immatriculé relevant du statut des baux commerciaux.

Comment est fixé et révisé le loyer en 2026 ?

Le montant du loyer et les échéances de paiement se fixent librement à la signature. En cours de bail, le loyer se révise généralement en s’appuyant sur l’indice des loyers commerciaux (ILC) publié par l’INSEE, à condition que les parties l’aient prévu au contrat, car l’ILC n’a rien d’automatique. Au 1er trimestre 2026, l’ILC s’établit à 135,26 (base 100 au 1er trimestre 2008), en légère baisse de 0,45 % sur un an. Cette accalmie de l’indice, après les fortes hausses de 2022-2023, joue plutôt en faveur des locataires lors des révisions. Selon la clause retenue, la révision intervient chaque année ou tous les trois ans.

Comment le bailleur doit-il notifier une augmentation de loyer ?

Une hausse annoncée par courriel, par téléphone ou glissée dans un avis d’échéance n’a aucune valeur juridique. Pour obtenir la révision triennale prévue à l’article L. 145-38 du Code de commerce, le bailleur doit adresser une demande formelle, par acte de commissaire de justice ou par lettre recommandée avec accusé de réception, en indiquant le montant qu’il réclame. La demande ne produit effet qu’à compter de sa réception, jamais rétroactivement. Tant qu’elle n’a pas été faite, le loyer reste celui du contrat, même si l’ILC a grimpé entre-temps.

Le montant, lui, est plafonné : la hausse ne peut pas dépasser la variation de l’indice depuis la dernière fixation du loyer. Le bailleur ne peut sortir de ce plafond que s’il démontre une modification notable des facteurs locaux de commercialité, par exemple l’arrivée d’un tramway ou la piétonisation de la rue, et que cette modification a fait varier la valeur locative de plus de 10 %. Même dans ce cas, l’article L. 145-34 impose un lissage : l’augmentation appliquée ne peut excéder 10 % du loyer de l’année précédente, ce qui étale un rattrapage important sur plusieurs années. Attention à la clause d’échelle mobile, qui indexe le loyer automatiquement chaque année sans demande préalable : elle fonctionne différemment, et chacune des parties peut en demander la révision si le loyer a varié de plus d’un quart.

Renouvellement du bail : qui doit faire le premier pas ?

Personne, si personne ne bouge. C’est le point que beaucoup de locataires découvrent trop tard : au terme des neuf ans, le bail se prolonge tacitement pour une durée indéterminée, ce qui n’est pas toujours confortable puisque le bailleur peut alors y mettre fin à tout moment avec six mois de préavis. Pour figer la situation, le locataire a intérêt à demander lui-même le renouvellement, dans les six mois précédant l’échéance ou à tout moment pendant la prolongation tacite, par acte de commissaire de justice ou par lettre recommandée avec accusé de réception.

Le bailleur dispose ensuite de trois mois pour répondre. Son silence vaut acceptation : le bail est renouvelé aux clauses et conditions du contrat expiré, seul le loyer pouvant être discuté. S’il refuse, il doit le signifier par acte de commissaire de justice et verser l’indemnité d’éviction détaillée plus bas, sauf motif grave et légitime de son côté. Il peut aussi prendre les devants et délivrer un congé avec offre de renouvellement six mois avant le terme, ce qui ouvre la négociation du nouveau loyer.

Existe-t-il un modèle type de bail 3 6 9 ?

Le Code de commerce n’impose aucune forme, il n’existe donc pas de modèle officiel. Les documents gratuits qui circulent en ligne posent presque tous le même problème : ils traitent correctement la durée et le loyer, puis expédient la répartition des charges et des travaux en deux lignes. C’est pourtant le poste qui coûte le plus cher quand la relation se tend, et le décret du 3 novembre 2014 encadre précisément ce qui peut être refacturé au locataire. Nous détaillons ce partage dans charges et travaux dans un bail commercial : qui paie quoi.

Un bail sérieux précise au minimum la destination des lieux, les échéances de sortie et l’éventuelle durée ferme, l’indice de révision retenu, le dépôt de garantie, l’inventaire limitatif des charges refacturées et les conditions de cession. Faire rédiger l’acte par un notaire ou un avocat coûte quelques centaines d’euros ; un contentieux sur les travaux se chiffre en milliers.

Dépôt de garantie, état des lieux : que dit la loi ?

Un état des lieux contradictoire, en présence des deux parties, est obligatoire à l’entrée comme à la sortie. À défaut, la situation est interprétée en faveur du locataire. Le dépôt de garantie se négocie librement, mais dépasse rarement deux mois de loyer, au-delà desquels il peut produire des intérêts au profit du preneur. Avant de vous engager, pensez aussi à la possibilité de domicilier votre entreprise chez vous dans un premier temps, si votre activité ne nécessite pas encore de local ouvert au public.

Indemnité d’éviction et cession du bail

Si le bailleur refuse le renouvellement à l’échéance des neuf ans, il doit verser une indemnité d’éviction correspondant en principe à la valeur du fonds de commerce. Tant qu’elle n’est pas réglée, le locataire peut rester dans les lieux. Côté cession, le bailleur ne peut pas s’opposer à la transmission du bail lorsqu’elle accompagne la vente du fonds de commerce. Il peut en revanche refuser une cession isolée sans lien avec le fonds. Une clause peut par ailleurs encadrer la sous-location.

Le bail 3 6 9 reste globalement favorable au locataire, mais chaque clause compte : la durée ferme, l’indice de révision, la répartition des charges et des travaux. Si vous en êtes encore à chercher le local, notre guide pour trouver un local commercial en Pays de la Loire détaille les circuits à emprunter. Pour le cadre officiel à jour, consultez la page Service-Public sur le bail commercial et le suivi de l’indice ILC de l’INSEE.

Questions fréquemment posées

Non. Le Code de commerce n'impose aucune forme, il n'existe donc pas de modèle officiel. Un bail sérieux précise au minimum la destination des lieux, la durée et les échéances de sortie, le loyer et son indice de révision, le dépôt de garantie, la répartition des charges et des travaux, et les conditions de cession. Les modèles gratuits trouvés en ligne ignorent souvent la répartition des travaux, poste le plus coûteux en cas de litige : faites rédiger l'acte par un notaire ou un avocat.