La scène se répète chaque année dans les cabinets d’avocats. Un artisan quitte l’atelier qu’il louait depuis huit ans. Le bailleur lui réclame le coût de la réfection complète du sol, des murs et de l’électricité. Le locataire répond que ces désordres existaient déjà quand il est arrivé. Personne ne peut le prouver, parce qu’aucun état des lieux n’a été fait le jour de la remise des clés. À ce stade, le droit tranche, et il ne tranche pas dans le sens qu’on croit.
Ce que la loi Pinel a changé en 2014
Avant 2014, l’état des lieux d’un local commercial relève de l’usage. La loi du 18 juin 2014, dite loi Pinel, en fait une obligation en créant l’article L145-40-1 du code de commerce. Le texte prévoit qu’un état des lieux soit établi contradictoirement et amiablement lors de la prise de possession des lieux et lors de leur restitution, et qu’il soit annexé au bail ou, à défaut, conservé par chacune des parties.
L’obligation vaut aussi lors d’une cession de droit au bail ou d’une cession de fonds de commerce, ce que beaucoup de repreneurs ignorent. Un artisan qui rachète un fonds et reprend le bail entre dans les lieux : c’est à ce moment que l’état des lieux se fait, pas à la date du bail d’origine.
La date de référence est celle de l’entrée physique dans le local, pas celle de la signature. Un bail signé en mars pour des clés remises en juin donne lieu à un état des lieux en juin. Signer un document antédaté le jour du bail revient à décrire un local qu’on n’a pas encore vu vide.
Bail professionnel : pas obligatoire, et c’est là que ça coûte cher
L’article du code de commerce ne s’applique qu’aux baux commerciaux. Un bail professionnel, celui que signent les professions libérales, n’est pas concerné par l’obligation. Dans les faits, cela produit l’effet inverse de celui qu’on attendrait : les baux commerciaux, encadrés, sont mieux documentés que les baux professionnels, où la remise des clés se fait souvent sur une poignée de main entre gens de bonne compagnie.
Un cabinet installé dix ans dans des murs sans état des lieux d’entrée se retrouve dans la même situation que l’artisan de l’introduction, sans le filet du code de commerce. La distinction entre les deux régimes mérite d’être connue avant de signer ; nous l’avons détaillée dans notre comparatif bail commercial ou bail professionnel.
La présomption de l’article 1731, et pourquoi elle ne profite à personne
C’est le cœur du sujet, et c’est ce que la plupart des modèles téléchargeables ne disent pas. L’article 1731 du code civil pose une règle simple : à défaut d’état des lieux, le preneur est présumé avoir reçu les lieux en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf preuve contraire. Autrement dit, l’absence d’état des lieux d’entrée joue contre le locataire, qui devra prouver lui-même que la fissure existait avant lui.
Le législateur a posé un contrepoids en 2014. Le même article L145-40-1 précise que le bailleur qui n’a pas fait toutes diligences pour la réalisation de l’état des lieux ne peut pas invoquer cette présomption. Un propriétaire qui n’a jamais proposé d’état des lieux perd donc l’avantage que son absence lui donnait. Les deux règles se neutralisent, et il reste un litige où chacun cherche des photos dans son téléphone.
Le raisonnement pratique tient en une phrase : l’absence d’état des lieux ne protège ni le bailleur ni le preneur, elle transforme une question de fait en question de preuve, et la preuve coûte cher.
Ce que le document doit contenir pour valoir quelque chose
Un état des lieux d’une page qui indique « local en bon état général » ne sert à rien. Ce qui a de la valeur, c’est le détail vérifiable, pièce par pièce et poste par poste.
- L’identité complète des parties, l’adresse précise du local, la date et les signatures des deux côtés.
- Un descriptif pièce par pièce : sols, murs, plafonds, menuiseries, vitrines, sanitaires, avec la nature des dégradations constatées et non un simple qualificatif.
- Les équipements techniques : tableau électrique, chauffage, ventilation, alarme, rideau métallique, avec les numéros de série quand ils existent.
- Les relevés de compteurs électricité, eau et gaz, et le nombre de clés, badges et télécommandes remis.
- Des photographies datées, annexées et paraphées. C’est la pièce qui emporte la décision quand le texte est ambigu.
Comptez deux à trois heures pour un local de cent mètres carrés fait sérieusement. C’est long, ennuyeux, et c’est le meilleur investissement du dossier. Les points à inspecter recoupent largement ceux d’une visite d’avant-signature, que nous avions listés pour la location d’un atelier d’artisan.
Qui le fait, et qui le paie
Le principe est l’état des lieux amiable, réalisé ensemble par le bailleur et le locataire, ou par un tiers qu’ils mandatent. Il ne coûte alors que du temps.
Quand l’accord est impossible, la loi prévoit le recours à un commissaire de justice, à l’initiative de la partie la plus diligente, les frais étant partagés par moitié entre bailleur et locataire. C’est une disposition utile à connaître, parce qu’elle empêche un bailleur de faire porter l’intégralité du coût au preneur. Comptez quelques centaines d’euros selon la surface, tarif consultable auprès de la chambre nationale des commissaires de justice.
Méfiez-vous d’une clause du bail qui mettrait les frais d’état des lieux à la seule charge du locataire. Elle se négocie, au même titre que les autres refacturations, sujet que nous avons traité dans notre article sur les charges et travaux d’un bail commercial.
La sortie : la clause de remise en état
L’état des lieux de sortie se compare à celui d’entrée, et la différence entre les deux détermine ce qui reste à la charge du preneur, usure normale déduite. C’est aussi le moment où ressurgit la clause de remise en état des lieux d’origine, présente dans beaucoup de baux commerciaux.
Cette clause peut coûter très cher à un locataire qui a aménagé le local : cloisons à déposer, réseaux à remettre, sol à reprendre. Deux réflexes limitent la casse. Faire figurer dans l’état des lieux d’entrée la description exacte de ce qui existait, pour éviter de reconstituer un état imaginaire. Et obtenir l’accord écrit du bailleur sur les travaux d’aménagement au moment où on les réalise, en précisant lesquels resteront en place à la sortie.
Ces vérifications s’anticipent dès la recherche du local, bien avant la remise des clés. Notre méthode pour trouver un local commercial en Pays de la Loire les intègre à la visite, et les règles générales du bail commercial 3-6-9 donnent le cadre dans lequel tout cela s’inscrit.
Reste le cas de l’artisan de l’introduction. Il a fini par payer la moitié de ce qui lui était réclamé, après dix-huit mois. Deux heures un matin de septembre, huit ans plus tôt, auraient suffi.
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